- ALERTA INMOBILIARIA/ El sector cree que la norma supone un escollo a la inversión de fondos y gestoras, dificulta la financiación de proyectos y reduce significativamente el interés por el residencial español.
R.Arroyo. Madrid
Grandes inversores, promotores y expertos del sector inmobiliario alertan del riesgo para la inversión que implica la nueva Ley de la vivienda recientemente anunciada que pondría en jaque decenas de inversiones por parte de fondos, gestoras y aseguradoras en nuevo producto para el alquiler, conocido en el argot como build to rent (BTR).
Esta ley, que contempla, entre otras cuestiones, que los alquileres de viviendas puedan incrementarse, como máximo, un 2% este año, un 3% en 2024 y que serán regulados, a partir de 2025, en base a un nuevo índice que se diseñará distinto al IPC, ha levantado un auténtico polvorín en un sector ya tocado por la subida de tipos y la incertidumbre actual. El anuncio pone además en jaque un negocio que ha liderado la inversión inmobiliaria en 2022, con 2.168 millones de euros destinados a la compra de producto ya terminado (PRS) y en renta como en proyectos en marcha (BTS), según datos de CBRE.
Para Mikel Echavarren, CEO de Colliers, la ley añade “una losa adicional” a un mercado de inversión que ya se había visto afectado muy negativamente por el incremento de riesgos y de costes financieros producidos en los últimos 14 meses. El directivo explica a EXPANSIÓN que los aspectos que más preocupan a los inversores son los relativos al crecimiento de las rentas, en el largo plazo, la intervención de las administraciones en la determinación de dichas rentas, en base a “estadísticas no homogéneas ni actualizadas”, y la disminución del margen por el incremento de los costes y la congelación de las rentas. En este contexto, la financiación va a ser “realmente complicada”, al no poder predecir cuál será la evolución de las rentas netas en el largo plazo
“Adicionalmente, hay otro elemento que preocupa muy significativamente a los promotores residenciales y a los inversores, como es la determinación de un porcentaje de vivienda protegida en rehabilitaciones o en promoción directa sobre suelo urbano consolidado, lo que constituye una expropiación injusta de los derechos y propiedades de dichos propietarios. Esta medida, que ya se ha intentado aplicar en Barcelona, ha provocado el parón absoluto de nuevas promociones de obra nueva y de rehabilitación en dicha ciudad. No podemos más que calificar esta disposición como un disparate y un auténtico robo”, añade.
Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña, la asociación que engloba a los grandes promotores españoles, indica que los términos de la ley que se ha hecho público “restan interés” para el capital extranjero y nacional que estaba invirtiendo en vivienda nueva para el alquiler. “Estábamos ante una oportunidad histórica de generar un mercado profesionalizado de alquiler en nuestro país pero la inseguridad jurídica que genera esta Ley supone perder toda esperanza”.
Cuervo pone como ejemplo Barcelona, donde en los años 2018 y 2019 se solicitaron licencias para hacer 4.000 viviendas para alquiler y se paralizaron muchas de ellas y otras tantas se pusieron a la venta por las políticas intervencionistas. “España es un país con un desequilibrio entre oferta y demanda que está presionando los precios al alza. La inversión había hecho una lectura muy correcta de lo que necesitaba el mercado. El capital estaba interesado tanto en BTR de vivienda libre o de vivienda protegida y esta Ley conlleva la asunción de unos riesgos que los inversores institucionales y privados no están dispuestos a asumir”, apunta.
Para Javier García-Mateo, socio responsable del sector Real Estate para el área de Estrategia y Transacciones de EY, desde el anuncio del anteproyecto de ley son “muchos los inversores que pensaban invertir en el mercado español y han abortado su decisión”. Desde EY calculan que al menos el 50% de la oferta nueva prevista en 2021 se va a posponer como resultado de un marco legal más restrictivo y de un mercado de capitales que ya no ofrece las condiciones de liquidez de 2021.
El presidente de ACI, Ricardo Martí-Fluxá, alerta de que el planteamiento actual de la Ley de Vivienda sitúa a España en “clara desventaja” frente al resto de países como destino de inversión y desincentiva proyectos para ampliar la puesta en marcha de nueva oferta y las rehabilitaciones de inmuebles destinados al alquiler. “En 2023 observamos que la incertidumbre ya frena la inversión, afectada por el incremento de los tipos de interés, y el impacto directo de esta ley causará un daño importante a la seguridad jurídica. Los inversores afectados podrían mostrarse reticentes a volver a operar en este mercado”, añaden desde ACI, que agrupa a BNP Paribas Real Estate, Catella, CBRE, Colliers, Cushman&Wakefield, JLL, Knight Frank y Savills.