Alcalá de Guadaíra ha comenzado la elaboración del Plan General que definirá la Ciudad hasta 2050, y que contempla como líneas fundamentales el crecimiento económico de la ciudad y la creación de empleo con una estimación de implantación de 1.700 nuevas empresas. La nueva planificación urbanística de Alcalá promoverá el desarrollo de viviendas para jóvenes, con más de 6.000 viviendas asequibles, de las cuales 700 se desarrollarán en los próximos tres años. Así lo ha explicado la alcaldesa de la ciudad, Ana Isabel Jiménez durante el acto de presentación del proceso de elaboración y participación del nuevo Plan General de Ordenación Municipal ante un numeroso público, en el que ha destacado la presencia de representantes de Gaesco, de la Federación de Industriales y Comerciantes, colectivos ciudadanos y empresas del sector.

Ana Isabel Jiménez, ha señalado que “la evolución de la ciudad en estos años hace evidente que necesitamos un nuevo Plan que se adapte a las necesidades y los retos que nos plantea el futuro. El PGOU actual ha sido una herramienta eficaz que hasta ahora, en los últimos 30 años, nos ha permitido desarrollar nuestro crecimiento y que aún tiene capacidad para hacerlo durante un tiempo”. Ha continuado, “pero tenemos que plantear el futuro con anticipación y adaptándonos a la realidad. Nuestro objetivo fundamental es garantizar un crecimiento ordenado, coherente y sostenible, por ello, vamos a construir un municipio más equilibrado y adaptado a nuestras necesidades, con la mirada siempre puesta en mejorar la calidad de vida de quienes viven en Alcalá”.

Para ello, el delegado municipal de Planificación Estratégica y Urbanismo, Jesús Mora, ha manifestado que “es fundamental la participación activa de todos los ciudadanos, y profesionales y empresas vinculados al mundo del urbanismo”. “Debe ser un plan consensuado con los agentes sociales y económicos”.

Jesús Mora, ha detallado los pasos a seguir en la elaboración de este nuevo Plan. El primero de ellos es la creación de un equipo redactor responsable del Plan encabezado por los técnicos municipales. Este nuevo Plan General de Alcalá de Guadaíra responde al nuevo marco legal diseñado por la Ley de Impulso a la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, siendo uno de los primeros Ayuntamientos de la provincia de Sevilla en abordar la revisión de su plan de acuerdo con la citada normativa.

El segundo paso para encarar el proceso de elaboración del Plan General, ha sido abordar de forma simultánea y conjunta la elaboración del PGOM (Plan General de Ordenación Municipal) y del POU (Plan General de Ordenación Urbana). El tercero de ellos, aprovechar los mecanismos de flexibilidad que ofrece la LISTA para agilizar el desarrollo de proyectos de inversión, así como grandes proyectos estratégicos de Ciudad, impulsados desde la Colaboración Público Privada.

Y por último, la constitución de un proceso participativo previo, para recoger y canalizar todas las demandas, tanto de la sociedad civil, como especialmente de los titulares de suelo. Este proceso participativo, se canalizará a través de varios instrumentos, como la creación de una página web https://plangeneral.alcaladeguadaira.es/, en la que se sistematizarán todas las demandas y flexiones que formulen tanto ciudadanos a título particular, como organizaciones, empresas o promotores. Se celebrarán reuniones sectoriales con organizaciones económicas, sociales y colectivos. Otras reuniones técnicas con empresas del sector, promotores y distintos fondos, para definir e impulsar los desarrollos residencial e industrial de Alcalá de Guadaíra, y con los miembros de la Corporación Municipal.

Este nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Alcalá tiene un plazo de elaboración de tres años, y un horizonte de ejecución de 25 años, teniendo como referencia el año 2050. Sus grandes objetivos lo marcan la sostenibilidad ambiental, la mejora de las infraestructuras, la vivienda accesible y el fortalecimiento industrial.

En él destacan el crecimiento económico y la creación de empleo con una estimación de implantación de 1.700 nuevas empresas. Igualmente, la nueva planificación urbanística de Alcalá promoverá el desarrollo de viviendas asequibles para jóvenes, con más de 6.000 viviendas asequibles, de las cuales 700 se desarrollarán en los próximos 3 años. El total, según la planificación de este nuevo Plan General serán 14.000 viviendas las que se construyan por las diferentes zonas de expansión de la ciudad.

Para finalizar, Ana Isabel Jiménez ha animado a la participación activa de toda la ciudadanía para recoger propuestas y a provechar todas las oportunidades que ofrece Alcalá de Guadaíra porque “es la mejor ciudad del mundo para vivir y también la mejor ciudad del mundo para invertir”.

 

El problema de los altos precios de la vivienda va a continuar mientras las administraciones no corrijan el monumental desajuste entre la elevada demanda y la escasa oferta. Según los expertos, en Sevilla los precios de la vivienda están muy cerca de alcanzar los que sufríamos en la burbuja inmobiliaria de 2008.

“Los precios de la vivienda en Sevilla están en torno a un 15% por debajo de los del estallido de la gran crisis financiera“, ha avisado Javier Díaz Izquierdo, autor del estudio ‘La vivienda en España’, presentado este martes en el Foro Gaesco de Sevilla.

Díaz explica que Sevilla está poniendo en el mercado “mucha oferta nueva” de vivienda, algo que considera “muy positivo porque está incrementando la oferta de vivienda y eso tiende a equilibrar el problema”. Actualmente están en marcha promociones de viviendas en Palmas Altas (Isla Natura), Entrenúcleos (Dos Hermanas), Avenida de Jerez, Cruz del Campo, Sevilla Este, Pago del Medio (Rinconada), por citar algunos ejemplos.

El experto destaca que los dos problemas fundamentales en el sector de la vivienda en España son, por un lado, “el desequilibrio brutal, que cada vez se va a exacerbar más, entre la oferta y la demanda, derivado de la presión demográfica, y, en segundo lugar, la accesibilidad de los jóvenes a la vivienda especialmente en alquiler“.

Otro problema añadido es la falta de stock de vivienda de alquiler. “Nos encontramos en una situación en la que tenemos un stock de vivienda de alquiler con mínimos históricos”.

Para ver el estudio completo de la pulse aquí: ‘La vivienda en España’

Málaga supera los precios de la burbuja

El estudio destaca que Andalucía, especialmente Málaga y Sevilla, son motores del desarrollo residencial en el país. 

En Málaga, los precios están muy por encima a los de Sevilla, ya que superan en más de un 10% los de la burbuja inmobiliaria. La ciudad de Málaga, con su atractivo internacional y calidad de vida, ha superado ya los picos de precios de 2007-2008, mientras que Sevilla refuerza su papel como capital económica y cultural de la región, atrayendo tanto a la población local como a nuevos residentes.

Sevilla y Málaga son las dos ciudades de Andalucía que concentran más transacciones de vivienda, pero especialmente en Málaga se han incrementado los precios de tal manera que en los últimos años están por encima de 2007-2008, por encima de los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria en España, apuntó Díaz.

El experto explica que en ambas capitales andaluzas el factor causante es la elevada presión demográfica, al ser las ciudades que más están creciendo y las que más empleo generan, por lo que las transacciones y el dinamismo de la vivienda se concentra en aquellas zonas en las que la gente quiere vivir. En Málaga, además, la demanda se ha incrementado por los extranjeros y por los españoles que ven en Málaga un foco de creación de empleo. 

En demanda a extranjera, Sevilla está en torno a un 4.5% -5% del total de las transacciones inmobiliarias, lo que, según el experto, supone un poco de alivio en la presión de la demanda extranjera que afecta a los precios de la vivienda.

El estudio resalta que Andalucía se ha consolidado como una de las comunidades autónomas más dinámicas de España, generando el 12% del empleo nacional durante 2023. Málaga y Sevilla lideran este crecimiento, acumulando el 36% y el 25% del empleo creado en la región, respectivamente. Este dinamismo ha incrementado la demanda de vivienda, causando tensiones en el mercado inmobiliario.

Vivienda asequible

En vivienda pública, el experto explicó que la vivienda protegida se encuentra en Sevilla y Málaga en mínimos de construcción, al igual en toda España.  

Lamenta que los políticos venden la idea de que hay que fomentar la vivienda pública y la vivienda asequible, pero en la práctica no lo hacen. Asegura que los principales casos de éxito en este punto se encuentran en Madrid, con los planes Vive, sobre todo a través de una colaboración público-privada, una fórmula que considera fundamental para fomentar la vivienda asequible. 

La necesidad de vivienda es urgente debido a la presión demográfica y a que el stock que se había acumulado tras la burbuja se ha agotado. En el plazo de 15 años la creación de hogares prevista está por encima de los 180.000, por lo que vamos a necesitar en torno a 200.000 viviendas al año.

Agotado el stock de vivienda que quedó tras la burbuja

El autor del estudio sobre la vivienda advierte de que el país ya no cuenta con el stock de las viviendas que no se vendieron tras la burbuja inmobiliaria y se quedó en su mayor parte la Sareb.

“Todavía no se ha vendido todo; sigue habiendo un pequeño goteo, pero ya se ha absorbido lo que era susceptible de serlo, que son áreas con demanda efectiva. Ahora quedan pequeños coletazos, todavía queda algo, pero es muy granular lo que queda por ser absorbido. El grueso de ese stock es de muy difícil absorción”.

“Todo el stock que era susceptible de absorber se ha absorbido, con lo cual ahora mismo lo que se necesita es vivienda nueva. No podemos escudarnos en que tenemos un stock acumulado de vivienda de 450.000 viviendas tras el estallido de la burbuja financiera porque son viviendas desfasadas o sin los suministros básicos. De hecho, en 2023 es la primera vez que se ha incrementado muy ligeramente el parque de stock de vivienda en España desde los años previos al boom inmobiliario”, explica el experto.

Lo más barato y asequible en vivienda sigue siendo Jaén y Córdoba y el interior de Andalucía. Pero la gente prefiere vivir en ciudades de costa, con incremento de precios por la presión de la demanda extranjera y por ser focos donde hay más empleo. 

El experto recalca que los precios seguirán subiendo mientras se siga existiendo un desequilibrio entre oferta y demanda.

Las soluciones

El autor del estudio de la vivienda apunta que las soluciones para aliviar las tensiones del mercado son agilizar con urgencia los trámites administrativos, fomentar la construcción de vivienda asequible y aprovechar el potencial de reconversión de inmuebles infrautilizados.

El potencial real de reconversión de activos terciarios en viviendas ascendería a cerca de 93.000 unidades en las áreas metropolitanas de Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia (aumentando el stock de vivienda disponible en estas áreas en un 1,04%). Además, desde 2011, el informe indica que no se han terminado más de 100.000 viviendas al año en España, una producción insuficiente para reducir el fuerte déficit de inmuebles.

“La solución pasa obligadamente por aumentar la producción de vivienda, tanto libre como protegida, para corregir este desequilibrio”, destaca el autor. 

En el acto de presentación del estudio, Ricardo Pumar, presidente del Grupo Insur, subrayó la importancia de implementar medidas para equilibrar la creciente demanda de vivienda en la región, actuando decididamente sobre los factores que limitan la oferta, como la simplificación y agilización de los trámites administrativos para la urbanización de los terrenos, intensificando la figura del silencio administrativo positivo, profundización en la industrialización de la construcción, flexibilización de los cambios de usos del suelo y colaboración público-privada en la promoción de vivienda asequible, ya sea para alquiler o compra. 

Por su parte, la presidenta del Foro Gaesco, Carmen Núñez, ha destacado en su discurso de bienvenida la necesidad de aumentar la producción de vivienda, tanto libre como protegida con el objetivo de dar respuesta a la creciente demanda, no solo en Andalucía, sino a nivel nacional. “Desde 2011, no se han construido más de cien mil viviendas en España, lo que no es suficiente respuesta a la demanda actual”, dijo. 

 

La zona de andenes de la estación más colapsada de viajeros del Metro de Sevilla, la de Puerta de Jerez, se puede ampliar en dimensiones para que deje de ser el zulo que es actualmente la planta donde se cogen los trenes. La buena noticia es que no hay que hacer grandes obras para dotarla del andén central actual más dos andenes laterales. Esta solución acabaría con la saturación actual y el riesgo que genera el estrecho espacio que comparten los viajeros. En Semana Santa este año se ha tenido que cerrar parcialmente para evitar riesgos de seguridad,

La sencilla fórmula para llevar a cabo tal ampliación es aprovechar las dos plataformas laterales que se construyeron en su día al otro lado de las mamparas de seguridad, pegadas a las paredes de la estación, y que no se usan. Así pues, al andén central actual se le sumarían esas dos plataformas laterales convertidas en andenes.

Esta es la propuesta que la Agencia de Obra Pública de la Junta de Andalucía, de la Consejería de Fomento, tiene sobre la mesa desde el pasado junio. Los autores de esta idea son los miembros de la activa asociación cívica Sevilla Quiere Metro, que avisa de la necesidad de esta ampliación ante el incremento de usuarios y el riesgo de colapso por alta demanda. La solución propuesta está aún pendiente de valoración técnica, y, hasta el momento, no se ha recibido ninguna respuesta oficial. 

“Se propone una solución constructiva de reducido coste que podría resolver este problema sin necesidad de realizar obras de gran envergadura para modificar la compleja solución constructiva de esta peculiar estación”, recalca la asociación que preside el ingeniero Manuel Alejandro Moreno. 

“Si no se soluciona este problema de inmediato, la estación de Puerta Jerez tendrá que clausurarse no sólo en eventos extraordinarios (Semana Santa, Navidad), sino también la mayoría de fines de semana del año, así como algunos días laborables“, avisa la asociación, que solicitó en su escrito un análisis técnico de la propuesta presentada. Asimismo, instaba a la Junta a que, en caso de ser técnicamente viable, su ejecución se lleve a cabo con la mayor celeridad posible.

El escaso espacio de la estación Puerta de Jerez se debe a que tuvo que construirse bajo el aparcamiento de la avenida de Roma, un parking que se ejecutó antes que el Metro en el mandato de Monteseirín. Inicialmente la estación se proyectó en la calle San Fernando, pero el proyecto se desplazó por la aparición de vestigios de la muralla y para no dañar los edificios tan próximos de San Fernando.

La solución que propone ‘Sevilla Quiere Metro’

La asociación ‘Sevilla Quiere Metro’ ha explicado por escrito a la Agencia de Obra Pública su planteamiento para la estación Puerta de Jerez. La entidad expone que se pueden recuperar los andenes a ambos lados que están sin utilizar. “Se han identificado dos plataformas en los lados opuestos al andén central, una en cada sentido. Estas plataformas están completamente construidas, con la solería finalizada, y al mismo nivel (altura) que el tren”.

‘Sevilla Quiere Metro’ recalca que su propuesta consiste en “habilitar las plataformas existentes como nuevos andenes, para mejorar el flujo de entrada y salida de los usuarios a los trenes”.

No obstante, avisa de que es imprescindible que la Agencia de la Junta realice tres verificaciones técnicas necesarias:

1. Comprobar que las dimensiones de las plataformas son suficientes para habilitarlas como andenes.
2. Comprobar que existen salidas de emergencia en los exteriores de las plataformas.
3. Comprobar que existe espacio suficiente para instalar un ascensor y una escalera mecánica.

Además, se destaca que existe un espacio adicional entre el revestimiento (piezas de color gris) y las pantallas constructivas, lo que podría ampliar las dimensiones de las plataformas ya existentes. El detalle se muestra en la siguiente foto.

Con esta propuesta, no solo se habilitarían dos nuevos andenes para la entrada y salida de usuarios al tren, sino que también se lograría diferenciar los ejes de entrada y salida. Esta solución evitaría cruces de flujos dentro de la estación, optimizando los recorridos y mejorando la eficiencia en la gestión del movimiento de pasajeros, precisa la entidad.

La asociación subraya que esta solución contribuiría con “un coste mínimo” a aliviar la problemática actual de los accesos de entrada y salida de los usuarios en los trenes. Y avisa de que “no hay otra alternativa viable si se desea mantener operativa la estación estratégica de Puerta Jerez, la más utilizada por la ciudadanía, en los próximos años”.

Los argumentos para ampliar la estación

Preocupación ciudadana.

El pasado junio, Sevilla Quiere Metro remitió una carta a la Agencia de Obra Pública de la Junta de Andalucía (AOPJA), accionista minoritaria y supervisora de la concesionaria de la línea 1 del Metro, expresando la creciente preocupación ciudadana por la situación de saturación que lleva meses afectando a la estación de Puerta Jerez y que se prevé empeore en el futuro próximo. 

Demanda actual. 

Puerta de Jerez ha sido siempre la estación más utilizada, al ser la única que da acceso más directo al centro de Sevilla capital. En 2023, alcanzó los 2.519.001 viajeros, un 25,8 % más que el año anterior.

La línea 1 del Metro se ha desbordado de viajeros respecto a las cifras de su inauguración. En 2009 la estimación inicial de uso era de 14 millones de viajeros anuales. En 2019 creció a 17 millones de viajeros/año. Y en 2023 se alcanzó un récord absoluto de 20,43 millones de usuarios. 

Sevilla Quiere Metro avisa de que “la situación en 2024 refleja un notable crecimiento: según los datos de demanda hasta septiembre, si la tendencia se mantiene, se prevé que el Metro de Sevilla alcance cerca de 23 millones de usuarios a lo largo del año, estableciendo un nuevo récord absoluto y superando en más de 2,6 millones el récord anterior de 2023”.

A corto, medio y largo plazo se espera que la demanda del Metro de Sevilla continúe en aumento debido a tres factores principales:

1) Aumento de la población servida: construcción de nuevas viviendas e implantación de autobuses hasta el metro (corto plazo)

2) Puesta en marcha del Tranvía de Alcalá en 2026 (medio plazo)

3) Tramo norte de la línea 3 de Metro en 2030 (largo plazo).

La Semana Santa de 2024 como situación límite.

Debido a las reducidas dimensiones de la estación de Puerta Jerez y las previsiones de saturación. En la Semana Santa de 2024 se restringió su uso exclusivamente redirigiendo a quienes deseaban subir a los trenes hacia las estaciones de Plaza de Plaza de Cuba y Prado de San Sebastián.

Esta situación creó un claro malestar en la ciudadanía, al verse restringidas de manera significativa las opciones de movilidad en un momento clave para la vida de la ciudad, cuyo impacto económico representa entre el 1 y 1,5 % del PIB local, recuerda la asociación. 

Perspectiva de futuro, si no se toman medidas.

Durante los próximos años, la demanda de Metro de Sevilla aumentará de forma significativa por el aumento de la población servida y por la puesta en servicio del tranvía de Alcalá en 2026 (con conexión directa con la L1). La demanda prevista del tranvía de Alcalá es de 2,1 millones, por lo que se prevé que los usuarios de Metro de Sevilla que utilicen la estación de Puerta Jerez aumenten de forma extraordinaria, generando aún más situaciones de colapso.

Asimismo, por la entrada en funcionamiento de la línea 3 de Metro. Según los estudios de demanda la apertura del tramo norte de la línea 3 elevará la demanda anual de la línea 1 a 26,06 millones de usuarios. Esta cifra se elevará a 29,79 millones con la entrada en funcionamiento del tramo sur y alcanzará los 33,56 millones de usuarios al año una vez estén operativas las cuatro líneas del Metro. 

La entidad aclara que las estimaciones mencionadas corresponden al año 2011 y están desactualizadas y es probable que las cifras actuales sean aún mayores. Por ejemplo, la demanda estimada para el tramo norte de la línea 3 se ha incrementado recientemente de 13,3 millones a 16,7 millones de viajes anuales.

Referencia de la propuesta: ejemplos en otras ciudades españolas

El “método español”, que consiste en la construcción de dos vías y tres andenes: uno central y dos laterales, permite que el tren estacionado pueda recoger y dejar viajeros a través de ambos lados del vehículo. Se aplica con rotundo éxito en muchas estaciones de las líneas de mayor demanda en las redes de metro de Madrid y Barcelona. 

Los ruegos de ‘Sevilla Quiere Metro’

La asociación resalta en su escrito de propuesta a la Junta que “la ciudadanía de Sevilla considera que el cierre de la estación de metro de Puerta Jerez no debe repetirse en la próxima Semana Santa, justo en el momento en el que más se necesita la estación que da servicio a la carrera oficial y mayoría de procesiones. Esta medida fue muy criticada por la ciudadanía, que nos remitió cientos de mensajes para quejarse por la situación”. 

Y añade que “analizadas las perspectivas de crecimiento de la demanda en esta estación, se considera imprescindible realizar todo lo posible para que esta estación, que es estratégica, pueda seguir funcionando sin ninguna clausura a lo largo de los próximos años”.