La vivienda se ha convertido en el tema estrella de la política nacional. La ausencia de un plan concreto que permita el acceso fácil y a precios asequibles ha llevado a los principales partidos de nuestro país, PSOE y PP, a plantear una serie de alternativas en favor de la construcción de viviendas. Ambas iniciativas tratan de abaratar el actual sistema en el que se encuentra varado el ladrillo con medidas fiscales. Tanto PSOE como PP aseguran que un plan en favor de la construcción de viviendas conlleva también una mejora del mercado del alquiler.
La patronal gaditana de la Construcción ha visto con muy buenos ojos la iniciativa política de ambos partidos, «porque es la primera vez que se advierte un guiño serio en favor de la vivienda».
Este tema cobra especial importancia en la provincia de Cádiz, donde el precio del metro cuadrado es uno de los más altos de España y donde es muy difícil encontrar suelo en la capital para la construcción de pisos. Para botón, una muestra. La vivienda de segunda mano en Cádiz capital etuvo un precio medio en 2024 de 3.085 euros por metro cuadrado. Si ampliamos el foco, el precio de la vivienda en la provincia ha subido un 15,36% en un año.
Por su parte, el informe de Atlas concluyó que la provincia de Cádiz necesita 17.000 pisos o casas públicas para que se alcance un escenario en el que los hogares tengan que hacer esfuerzo mensual menor del 30% de sus ingresos para compra o alquiler. En una simulación algo más permisiva con los gastos, la tasa se situaría debajo del 40%. En este caso, la estimación para equilibrar el mercado sería de 11.000 pisos asequibles para la provincia de Cádiz.
Rebajas fiscales
El secretario general de la Federación Provincial de la Construcción, Jorge Fernández, destaca que las medidas de exención fiscal que se plantean ahora son clave para la construcción de nuevas viviendas. «No olvidemos que en impuestos se va casi un 30%».
Otra de las ventajas que advierten los empresarios gaditanos del sector es la agilización de los trámites administrativos para la puesta en servicio de suelo.
Entre las causas para que sea casi un sueño obtener una casa en Cádiz, están los ahorros. En la franja de edad entre 20 y 40 años, se agrava. Al contar con salarios más bajos, acumular dinero para el futuro y asumir un alquiler al mismo tiempo, una propiedad no se puede plantear siquiera. De ahí que en el estudio de Atlas se extraiga como conclusión la necesidad de que los bancos flexibilicen los préstamos hipotecarios y que ciertas cargas fiscales se reduzcan en la primera compra. Algunas administraciones ya han activado planes en ese sentido, aunque falta camino por recorrer.
Fernández ha destacado a raíz de estas propuestas políticas que la demanda existe, «pero la oferta es tan baja que es imposible lograr el equilibrio. Se necesita construir pisos y Cádiz es una provincia con déficit».
«Cádiz necesita suelo y es vital la agilización de los trámites urbanísticos»
Es evidente que la vivienda en Cádiz es un bien escaso. En un contexto de alta demanda de inmuebles y de precios por las nubes, el Instituto Nacional de Estadística (INE) cuantifica cuántos pisos hay vacíos en todos los municipios de España. Y lo hace en función del consumo eléctrico. Una forma de medir interesante, pues permite identificar también los pisos de uso esporádico. Los datos son del censo de 2021. De esta forma, el INE considera como vacíos aquellos hogares que no tienen contrato de suministro eléctrico o tienen un consumo inferior al habitual durante una quincena. A su vez, han querido destacar como casas de bajo consumo las que no sobrepasan lo normal de un mes, calculado en 250 kilowatios.
Tomando como referencia ese gasto de electricidad, en Cádiz hay 70.164 casas vacías de un total de 648.306. O lo que es lo mismo, un 10,82% de inmuebles en la provincia no están habitados. A nivel andaluz, solo Sevilla mejora esta cifra, al contar con 10,62% casas en desuso. En el resto de la comunidad, hay porcentajes más elevados: Almería (16,83%), Córdoba (12,88%), Granada (15,78%), Huelva (13,09%), Jaén (16,72%) y Málaga (15,33%). La media nacional es del 14%, con casi cuatro millones de viviendas sin habitar.
El INE muestra que hay zonas de la provincia con un mayor número de hogares sin huéspedes. La Sierra y el Campo de Gibraltar presentan valores más altos, por encima de la media provincial y nacional. En el lado contrario, en los municipios de la Bahía de Cádiz, a excepción de El Puerto, apenas hay pisos disponibles por esta razón. El pueblo con más casas vacías, proporcionalmente, es Olvera. De 5.410 casas, hay 1.575 libres. O lo que es lo mismo un 29,11% de hogares desocupados. Asimismo, son reseñables las situaciones de Puerto Serrano (23,30%) y San Roque (22,47%). En estos municipios, 2 de cada 10 viviendas no tienen uso. En cantidades numéricas, como es lógico al ser la localidad más habitada, Jerez es la que más casas sin ocupar posee: 7.692 sobre 92.974.
En el lado contrario, está la capital, con solo un 5% de pisos en desuso. Pese a que esta ciudad cuenta con problemas serios de vivienda, por falta de espacio y costes desorbitados, no sale mal parada en esta estadística, en comparación con medias provinciales, autonómicas y regionales. Este dato sorprende más aún si se tiene en cuenta que hace diez años había un 14,6% de hogares deshabitados. Por continuar por la zona, San Fernando tiene aún menos pisos vacíos que Cádiz, solo un 4,9%, y Puerto Real, un 5,9%.
La patronal gaditana reconoce que por fin «hay un guiño importante» para poder construir nuevas viviendas y a precios razonables
Cádiz es un ejemplo de necesidad de vivienda. Alberto Núñez Feijóo anunció el pasado domingo diez medidas en materia de vivienda que se aplicarán en las comunidades gobernadas por el PP y este lunes Pedro Sánchez contraatacó presentando un plan con doce iniciativas a nivel nacional para hacer frente a la crisis habitacional que sufre nuestro país.
Pero ya sean una decena o docena de medidas, lo cierto es que Gobierno y oposición coinciden en aspectos fundamentales, como la necesidad de construir más viviendas o incentivar a propietarios para que pongan sus pisos en alquiler. Sin embargo, se mantienen alejados respecto a la regulación de precios, los pisos turísticos o la okupación.
Ambos, Gobierno y oposición, coinciden en una cuestión muy importante: el plan, sea de derechas o de izquierdas, obliga a tocar la fiscalidad que pesa sobre el ladrillo. Feijóo habla de un «ambicioso plan» para rebajar impuestos a los compradores de viviendas y también a quienes alquilan o arriendan pisos. Ese plan incluye ayudas por la compra de primera vivienda y una rebaja del impuesto de Transmisiones Patrimoniales para dejarlo en el 4% (actualmente oscila entre el 6 y el 10% dependiente de la comunidad autónoma) a los menores de 40 años.
Sánchez ha anunciado exenciones fiscales del 100% del IRPF para propietarios que alquilen su vivienda según el Índice de Precios de Referencia. Por contra, aboga por reducir las ventajas fiscales de las socimis, condicionando las mismas a la promoción de viviendas en alquiler asequible. Del mismo modo, el Gobierno pone coto a las ‘golden visa’ incrementando hasta el 100% el gravamen fiscal que deben pagar los ciudadanos extracomunitarios no residentes en España que quieran comprar una vivienda.
A juicio de la patronal gaditana, es la primera vez que el problema de la vivienda se aborda con un plan o propuestas que incluyen soluciones reales.
