La consultora Colliers Internacional sitúa a la provincia como una de las más dinámicas de España
El sector de la vivienda residencial supera los mejores registros desde 2007 en Sevilla
Las previsiones apuntan que 2021 se cerrará con un aumento medio del 30% de las operaciones de compra y venta con respecto a 2019
El total de 87 promociones de viviendas nuevas que se comercializan en estos momentos sólo en Sevilla capital confirma la fuerza con la que se ha recuperado el mercado residencial tras la pandemia, alcanzando en el primer semestre de este año registros que no se conocían desde 2007.
Después de la contracción experimentada en el año del Covid, el presente ejercicio ha confirmado la vuelta al crecimiento de la obra nueva residencial y también un mejor comportamiento del sector de la vivienda de segunda mano, según recoge un nuevo informe de la consultora Colliers Internacional, que retrata esta misma tendencia a nivel nacional. La provincia de Sevilla ha demostrado ser una de las provincias con mayor demanda de vivienda en España.
En la ciudad hispalense el año 2020 se cerró con un retroceso del 22,1% del número de transacciones respecto a 2019. Tras un primer semestre muy afectado por el confinamiento, en el que se redujo significativamente la demanda, el segundo semestre fue algo mejor que el anterior. Mientras que la compra y venta de vivienda de segunda mano cayó un 23,5%, la de obra nueva retrocedió sólo un 7,8%. Pero la situación cambió en 2021 y, de hecho, el primer semestre del año ha sido el mejor de toda la serie histórica desde el boom del ladrillo. El número de transacciones fue un 70,4% superior al año 2020 e incluso un 15,5% superior al buen primer semestre de 2019. Y los consultores apuntan que para el tercer y cuarto trimestre del año se mantendrá la buena tendencia del primer semestre.
TRAS AL PARÓN DE LA CRISIS SANITARIA, LA PREVISIÓN ES VISAR MÁS DE 4.200 VIVIENDAS DURANTE 2021. LA TENDENCIA SE HA INVERTIDO: LOS PRECIOS EN LA PROVINCIA SUBEN Y BAJAN LOS DE LA CAPITAL
De hecho, durante el primer semestre de 2021 se registró el 3,8% del total de las transacciones de vivienda usada en España. En total se materializaron más de 12.300 operaciones, y las previsiones para el cierre de 2021 son muy optimistas. En concreto, las previsiones apuntan que la demanda de vivienda nueva superará a final de año las 3.000 unidades, lo que supone un incremento del 39%; y la de segunda mano será de 21.700 unidades, un 36% más que antes de la pandemia.
En la capital, por distritos, la mayor concentración de vivienda nueva sigue estando en el casco antiguo, con 21 promociones (10 más que hace un año), lo que muestra el alto interés por esta zona a pesar de la falta de disponibilidad de suelo, que lleva a los promotores a buscar edificios existentes en mal estado para reconstruir. Los distritos con mayor concentración se mantienen respecto al año anterior: Nervión, Cerro-Amate y Este-Alcosa-Torreblanca, con promociones con mayor tamaño medio.
Ya tras la crisis de 2008 la actividad promotora en Sevilla fue reduciéndose hasta alcanzar un mínimo en 2015, año en el que apenas se visaron 899 viviendas. No obstante, la recuperación del sector se produjo antes en el mercado sevillano que en otras provincias, según apuntan los analistas. En los últimos seis años el crecimiento ha sido continuo: en 2018 y 2019 se solicitaron 2.901 y 3.339 visados de viviendas, las mejores cifras desde 2011, aunque lejos de los 28.000 del año 2006 en plena burbuja inmobiliaria. La crisis sanitaria redujo a 3.023 unidades las cifras de 2020, pero ya se notó un cambio a finales de dicho año y, de hecho, para 2021 se espera un incremento del 41,1% y que se superen las 4.200 viviendas visadas, según los datos de Colliers.
El año 2021 ha comenzado igualmente con mucha intensidad en el proceso de captación de suelo. Durante el primer semestre de este año se han registrado más operaciones (1.251) que durante todo 2020 (1.091). Y hay un motivo claro: la fuerte demanda actual de vivienda ha acelerado la decisión de compra de suelo por parte de los promotores.
¿Y qué ha pasado con los precios? La evolución no ha sido igual en la capital que en la provincia. Desde 2014 hasta la pandemia los precios medios estaban estabilizados en los pueblos, mientras que en la capital la tendencia era ascendente. El Covid también ha alterado este concepto. En 2020 los precios se redujeron un 4% en la capital y un 1,8% en la provincia. Pero durante el primer semestre de 2021 los precios de la provincia han crecido ligeramente un 2,5%, pero los de la capital aún presentan retrocesos del 5,6%. En lo que se refiere al alquiler, según el informe, los precios han caído más que los de la venta: un 5,2% en la provincia y hasta un 7,5% en la capital.
También es llamativo el análisis de la demanda de vivienda por municipios. Sevilla capital, sigue concentrando la mayoría de las transacciones de la provincia con casi un 40% de éstas. Tras ella, Dos Hermanas con el 7,6%, Alcalá de Guadaíra con el 4,6%, Utrera, Mairena de Aljarafe y Écija completan otro 3%.
La recuperación del sector residencial ha sido muy buena en general. Así, durante el primer semestre del año 85 municipios han incrementado el número de operaciones respecto a la media del año anterior. Destacan Sanlúcar la Mayor con 163 viviendas y un crecimiento del 167,2% o Tomares con 212 operaciones y un incremento del 107%. Aun así, hay que precisar que los porcentajes son muy altos porque en 2020 la actividad fue casi nula. Por el contrario, hay cuatro municipios han experimentado reducciones superiores al 40% como Salteras, Alcalá de Guadaíra, Castilleja de Guzmán, Castilleja del Campo y San Nicolás del Puerto.
Dos desarrollos urbanísticos claves y Emvisesa
Hay dos desarrollos urbanísticos que son claves en este crecimiento del mercado residencial en Sevilla. Entre ellos destaca la apuesta de Metrovacesa, que ha arrancado la urbanización de un gran sector urbanístico, Isla Natura, en el sur de la ciudad. Este ámbito, que ocupa 67 hectáreas y tendrá 2.870 viviendas, cerca de la futura Ciudad de la Justicia en Palmas Altas y el centro comercial Lagoh, inaugurado en 2019. Metrovacesa ya comercializa cuatro promociones en este ámbito con 234 viviendas. Los consultores destacan también el gran paso dado para conseguir eliminar la paralización de los trámites administrativos para agregar suelo urbanizado en la ciudad con la aprobación definitiva en mayo 2020 del Plan Parcial del Sector del Buenaire, en el noreste de la ciudad, con potencial para 2.330 viviendas de las que 770 serán VPO.
El informe destaca el papel de la empresa municipal de suelo, Emvisesa, como operador relevante en la capital, con un ambicioso plan de desarrollo de obra, el Plan 2018-2023 que contempla 3.000 viviendas. Para poder ejecutarlo, entre otras medidas, la empresa pública ha obtenido financiación del ICO y el BEI, 90 millones de euros, que le permitirá promover 712 viviendas, según datos municipales.
La recuperación del sector residencial ha sido muy buena en general. Así, durante el primer semestre del año 85 municipios han incrementado el número de operaciones respecto a la media del año anterior. Destacan Sanlúcar la Mayor con 163 viviendas y un crecimiento del 167,2% o Tomares con 212 operaciones y un incremento del 107%. Aun así, hay que precisar que los porcentajes son muy altos porque en 2020 la actividad fue casi nula. Por el contrario, hay cuatro municipios han experimentado reducciones superiores al 40% como Salteras, Alcalá de Guadaíra, Castilleja de Guzmán, Castilleja del Campo y San Nicolás del Puerto.
¿Absorbe el mercado toda esta obra nueva? Esta tasa en la provincia de Sevilla durante el primer semestre fue del 73%, esto es, la nueva oferta de vivienda no se está cubriendo con la demanda actual. Según los expertos, continúa con niveles bajos debido al elevado número de viviendas entregadas desde el año pasado pero, dada la alta demanda actual, no se esperan grandes desajustes.
La constitución de hipotecas también se sitúa ya en niveles preCovid: Sevilla ha pasado de 7.792 registradas en el primer semestre de 2020 a 8.229 en 2021. Esto representa un crecimiento del 5,6%, muy inferior al crecimiento de las operaciones. Y esto se debe fundamentalmente al endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito por parte de las entidades bancarias durante el año 2021.
Los municipios más dinámicos
Mairena del Aljarafe. Éste ha sido un municipio con gran actividad promotora en los últimos años, sin embargo, los consultores advierten ya un agotamiento de los solares disponibles para edificar, lo que empuja a los compradores y promotores a invertir en localizaciones menos céntricas e incluso al inicio de obras de urbanización. Así, la actividad se está extendiendo hacia el oeste del Bulevar de Mairena, donde los operadores más activos son Monthisa, Aedas y Vía Célere.
Camas. Con una buena situación y conexiones por su cercanía a la capital, muestra dinamismo con 9 proyectos en marcha, en diferente grado de ejecución de las obras de Habitat, Kronos, Ferrocarril, Galia…
Tomares. Este municipio figura como el de mayor renta per cápita de Andalucía y cuenta con falta de suelo urbanizado pero recientemente se han anunciado inversiones para nuevos desarrollos: en septiembre de este año, Inmobiliaria del Sur presentó el desarrollo de un proyecto de 500 viviendas. Además, en mayo de este año se anunció la firma de un convenio urbanístico para recalificar el Parque empresarial Zaudín, suelo terciario urbanizado, a residencial: 400 viviendas, de las que 158 serán VPO.
Dos Hermanas. Ésta es la ciudad con mayor disponibilidad de suelo urbanizado, lo que se une al interés que despierta la zona, con presencia de numerosos grupos promotores y 30 promociones actualmente en el municipio, la mayoría en Entrenúcleos. Actualmente están promoviendo: Aedas, Habitat, Vía Célere, Metrovacesa, Aelca, Bekinsa e Insur. Se percibe un ritmo de ventas aún mayor que antes de la pandemia.
El panorama en España
Madrid y Málaga son las provincias con mayor demanda de vivienda de obra nueva, con 21% y 8,9% de cuota respectivamente. Según el informe, Málaga supera incluso ligeramente a Barcelona (8,3%). Alicante sobrepasa en este caso a Málaga como destino preferido por el comprador extranjero de vivienda y Barcelona registra una caída del 4,2% en de los precios de obra nueva en venta y acumula retrocesos frente a Madrid. Valencia logra el mejor comportamiento en absorción de vivienda nueva con una tasa del 105% y el valor medio del suelo en España alcanza ya niveles preCovid con 162 €/m2.
